Als vastgoedmakelaar met een passie voor bouwen, nieuwbouw en projectontwikkeling sta ik dagelijks voor interessante uitdagingen. Eén van de grootste uitdagingen is de moeilijke balans die de bouwshift lijkt te veroorzaken tussen betaalbaar en kwalitatief wonen en bouwen enerzijds en het vrijwaren van open ruimte anderzijds. Dat blijkt nogmaals uit de recente berichtgeving rond het verdwijnen van open ruimte, de zogenaamde afwerkingsregel, de kostprijs van verdichtingsprojecten en de kritiek van Embuild Vlaanderen op het ruimtelijk beleidsplan van de provincie Vlaams-Brabant. Maar wat betekent dit nu allemaal? In deze nieuwe blog leg ik het voor u uit en vertel ik waarom een goede balans tussen betaalbaar bouwen, kwalitatief wonen en leven en open ruimte noodzakelijk is.
De bouwshift vermindert druk op open ruimte
Vlaanderen heeft een decennialange geschiedenis van bouwen in gebieden die daar eigenlijk niet geschikt voor zijn. Door de jaren heen zorgde dat voor de kenmerkende lintbebouwing die vandaag druk uitoefent op de beschikbare open ruimte.
Uit recent onderzoek van VITO en HoGent is gebleken dat er in Vlaanderen dagelijks vijf hectare open ruimte verdwijnt. Als dat zo doorgaat, zal er tegen 2050 meer dan 40.000 hectare extra open ruimte verloren gaan. Deze ontwikkeling vraagt om concrete maatregelen. Daarom werkt de Vlaamse regering momenteel aan een bouwshift waarbij bouwen alleen toegestaan is in reeds bebouwde gebieden. Om toekomstig verlies van open ruimte te voorkomen is het van groot belang dat we deze maatregelen snel implementeren.
Het einde van de afwerkingsregel in de bouwshift
Eén van de maatregelen in deze bouwshift is het afschaffen van de zogenaamde afwerkingsregel in gebieden die niet bedoeld zijn voor woningbouw, naar verwachting in het najaar van 2023. De reden is simpel: de afwerkingsregel maakt het mogelijk om nieuwe woningen te bouwen tegen bestaande wachtgevels, ook op percelen daar niet voor bestemd zijn. Dit heeft geleid tot een toename van lintbebouwing en zonevreemde woningen.
Als vastgoedmakelaar verwelkom ik deze afschaffing. De inperking van zonevreemde woningen is een noodzakelijke stap naar een kwalitatieve leefomgeving in Vlaanderen. De kost van uitbreiding van woongebied, al dan niet zonevreemd, aan de maatschappij is immers erg hoog.
Bovendien zijn afgelegen woningen en woongebieden zonder werk-, ontspannings- en andere functies nadelig voor onze voetafdruk én voor de leefbaarheid van onze buurten. Daarom moedig ik graag projecten aan met gemengde functies, waar op elk moment van de dag mensen van verschillende leeftijden samen gebruik van maken, om verloedering tegen te gaan.
Verdichting is prijzig maar noodzakelijk
Dat brengt ons als vanzelf bij een volgende maatregel in de bouwshift van de Vlaamse overheid: de verdichting of kernversterking. Hierbij wordt ingezet op compact bouwen en hoogbouw binnen bestaande woongebieden om de druk op de schaarse open ruimte in Vlaanderen te verlichten.
Recent onderzoek toont echter aan dat dergelijke verdichtingsprojecten 25% duurder blijken te zijn dan uitbreidingsprojecten in open ruimtes. Deze hogere kosten worden veroorzaakt door duurdere gronden, kosten voor afbraak en sanering, langere doorlooptijden en hogere bouw- en stedenbouwkundige lasten.
Dat deze kosten een uitdaging vormen, is zeker. Toch moeten we het bredere plaatje bekijken. Verdichting blijft essentieel voor het behoud van open ruimte en de ontwikkeling van duurzame steden en kernen. Anders gezegd: compacte woningen en appartementen zijn noodzakelijk om het landelijke karakter van vele Vlaamse gemeenten te vrijwaren.
Dat zal in de toekomst nog meer zo zijn. In 2030 zullen we naar verwachting met zeven miljoen Vlamingen zijn. Die moeten allemaal een plek hebben om te wonen. Dat kan alleen wanneer we verdichten en voluit kiezen voor gebieden waarin we wonen, werken, ontspannen en andere functies combineren.
En hoewel de bouwkosten hoger liggen, zijn de maatschappelijke kosten ervan, gekoppeld aan nutsvoorzieningen, wegen, openbaar vervoer en dergelijke op lange termijn heel wat lager. Bovendien draagt verdichting bij tot de vernieuwing en verduurzaming van het patrimonium in onze steden en gemeenten. En ook dat is hoognodig.
Om de haal- en betaalbaarheid van de kernversterking in de bouwshift te waarborgen, is echter een betere samenwerking tussen verschillende stakeholders nodig. Daarnaast moeten doorlooptijden en vergunningsprocedures verkort worden.
Embuild Vlaanderen pleit voor geïntegreerde aanpak
Embuild Vlaanderen, de belangenorganisatie van de Vlaamse bouwsector, doet een gelijkaardige oproep. De organisatie bekritiseert het provinciale ruimtelijke beleidsplan van Vlaams-Brabant. Daarbij pleit Embuild voor een geïntegreerde aanpak om betaalbaar wonen te waarborgen. Het beperken van de beschikbare ruimte voor wonen moet hand in hand gaan met kwaliteitsvolle verdichting in andere gebieden. Op die manier kunnen prijsstijgingen in de provincie worden tegengegaan. Daarnaast wordt ook de levenskwaliteit voor gezinnen behouden, ook wanneer hun aantal de komende jaren zal toenemen.
Samengevat geloof ik in de noodzaak van een gebalanceerde aanpak. Het beperken van zonevreemde woningen en het stimuleren van inbreiding en verdichting zijn essentieel om kwalitatieve leefomgevingen te realiseren. We moeten erkennen dat Vlaanderen groeit en dat iedereen recht heeft op een woning. Het ontwikkelen van kwaliteitsvolle kerngebieden, met aandacht voor groen en synergie tussen verschillende functies, is een belangrijk aspect van deze aanpak.
Wilt u meer weten over bouwen, projectontwikkeling of vastgoed? Heeft u vragen over de bouwshift of behoefte aan advies? Neem vandaag nog contact op. Ik help u graag verder.
https://www.embuildvlaanderen.be/press-room/maakt-perfecte-storm-in-vlaams-brabant-wonen-onbetaalbaar/
https://www.cib.be/actua/6993ada3-ea89-40d9-9f87-06c9dba577c3/vlaamse-regering-wil-gebruik-van-afwerkingsregel-drastisch-inperken
https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/stadsverdichting-duurder-dan-nieuwe-gronden-aansnijden/10451196.html
