Betaalbaar wonen en investeren met rendement: positieve trends op de vastgoedmarkt?

De betaalbaarheid van woningen blijft de gemoederen beroeren. Eerder deze maand communiceerde ik nog over een recent onderzoek van vastgoedplatform Immoweb rond de dalende vastgoedkoopkracht van Belgische gezinnen. In een recent rapport komt professor Johan Albrecht (Universiteit Gent, Itinera) echter tot een vergelijkbare conclusie. Wanneer we naar het werkelijke aandeel van uitgaven aan huur of hypothecaire aflossingen in het gezinsbudget kijken, stelt hij wel dat ons land het best goed doet in vergelijking met onze buurlanden. Hoe dan ook zien we dat overheden, financiële instellingen en andere partijen beslissingen nemen en voorstellen doen die (potentieel) een impact hebben op de betaalbaarheid van wonen en het rendement van investeringen. Maar welke zijn deze? En betekenen ze het begin van positieve trends op de vastgoedmarkt? U leest het in deze nieuwe blog. 

In 2022 leidden hoge energieprijzen, een recordinflatie en stijgende rentes ertoe dat minder huishoudens de aankoop van een nieuwbouw- of bestaande woning konden financieren. Voor halfopen nieuwbouwprojecten daalde de toegankelijkheid van 16% naar 11%, voor nieuwbouwappartementen van 32% naar 28%. De toegankelijkheid van bestaande woningen en appartementen zakte van 32 naar 28% en van 52% naar 39%. Dat stelt professor Johan Albrecht (Universiteit Gent, Itinera) in zijn laatste publicatie voor denktank Itinera.

Hij voegt daar wel een belangrijke nuance aan toe. Het aandeel van huisvesting in het gezinsbudget ligt voor Belgische gezinnen lager dan in de meeste buurlanden en de gehele Eurozone. Professor Albrecht concludeert tenslotte dat de betaalbaarheid van wonen in België aanzienlijk verbeterde maar dat sinds 2022 opnieuw een omgekeerde beweging is ingezet. De stijging van de inkomens zorgt er echter voor dat de beperking van de toegankelijkheid lager uitvalt dan in de ons omringende landen.

Ook vastgoedplatform Immoweb komt tot een vergelijkbare conclusie: de stijgende rentes, inflatie en prijzen zorgen voor een daling van de vastgoedkoopkracht. Toch doen Belgische gezinnen het, mede door de loonindexering, beter dan de meeste van hun buren. 

Hoewel de inflatiepiek van vorig jaar achter de rug lijkt, mogen we er volgens professor Albrecht niet vanuit gaan dat financiële instellingen hun strengere en minder attractieve voorwaarden snel zullen aanpassen.

De combinatie van aangescherpte kredietvoorwaarden en hogere rentes kunnen op termijn een temperend effect hebben op de woningprijzen, vertelt hij. Dat komt omdat het kredietbedrag in grote mate bepalend is voor het bedrag dat kopers kunnen bieden.

En welke gevolgen hebben de stijgende rentes op het rendement van vastgoedbeleggingen? Volgens Nico Dewaelheyns, hoogleraar corporate finance aan de KU Leuven vertraagt de stijgende rente de markt, maar komt die niet tot stilstand. Investeerders die vastgoed deels of geheel financieren met een hypothecair krediet kijken vandaag naar een rendement van gemiddeld 2% tot 3%. 

Om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren deed de denktank De Vrijdaggroep eerder dit jaar het voorstel om via een grondbelasting (een belasting op de meerwaarde van grond) speculatie tegen te gaan en zo wonen goedkoper te maken.

In een opiniestuk in Knack gaat ontwikkelaar en architect Lorenzo Van Tornhaut hiermee niet akkoord. Hij benadrukt dat de prijs van woningen bepaald wordt door een spel van vraag en aanbod (waarin grond een factor is), en dat de aanbodzijde vandaag niet kan reageren op een veranderende vraag. Eigenaars moeten aangemoedigd worden om de schaarse, beschikbare ruimte optimaler in te vullen, vertelt hij. Een grondwinstbelasting heeft volgens hem het omgekeerde effect. Tegelijk stelt hij dat lokale besturen en instanties woonontwikkeling steeds moeilijker maken met groeiende juridisering en bureaucratisering. Daardoor worden er steeds minder woningen vergund per inwoner. Willen we wonen betaalbaar maken, moeten we ook daar durven ingrijpen.  

Wanneer we de vergelijking maken met onze buurlanden is wonen in België minder duur. Maar geldt dat ook voor populaire steden als Brussel, Antwerpen, Gent, Leuven of Mechelen? Hoewel we zien dat de prijzen daar minder snel stijgen dan in de omliggende gemeenten, liggen ze er toch heel wat hoger. Professor Albrecht vraagt zich dan ook af of betaalbare koopwoningen in de stad de beste manier zijn om kwalitatief wonen breed toegankelijk te maken.

In die context pleit hij voor een grotere, stedelijke huurmarkt. Wanneer een stad teveel de kaart van eigenaarschap trekt, verdrijft ze mensen die geen eigenaar kunnen worden daarmee naar de randgemeenten. Een sterke huurmarkt biedt volgens hem een goed antwoord op de nood aan betaalbaar en kwalitatief wonen. 

Een sterke huurmarkt creëert potentieel voor investeerders. Dat is zeker zo wanneer het gaat om nieuwbouwvastgoed dat voldoet aan de strengere energienormen en meteen klaar is voor verhuur.

Particulier vastgoed biedt een antwoord op een woonbehoefte die er altijd zal zijn. Wanneer u naar de evolutie van de woningprijs kijkt, ziet u die bijna uitsluitend stijgen en de geïndexeerde huurprijzen stijgen mee. Dat betekent dat vastgoed al vele jaren een stabiele investering is en dit in de toekomst ook zal blijven, zeker op langere termijn. 

Hebt u vragen over kopen of investeren? Bent u op zoek naar een woning of een investeringseigendom en wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn? Neem contact op. Ik zet u graag op weg.