Bouwen voor de 21e eeuw: 5 belangrijke trends voor toekomstige nieuwbouwprojecten

De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging. Nieuwe ontwikkelingen volgen elkaar in sneltempo op. In deze dynamische sector blijft er echter steeds één stelling overeind, namelijk dat we met z’n allen blijven bouwen. Toch zijn er ook hier grote veranderingen merkbaar. Hoewel de betonstop nooit echt van grond geraakt is, werkte de Vlaamse regering aan een zogenaamde bouwshift die een omslag naar meer verdichting en kernversterking moet mogelijk maken. Ook de steeds strenger wordende energienormen hebben een grote impact op de wijze waarop vandaag en morgen gebouwd zal worden en op de investeringen die met nieuwbouw gepaard gaan. 

Het staat vast dat er een omwenteling aan de gang is die ons in staat moet stellen om ook in de toekomst kwalitatief, comfortabel en duurzaam te kunnen wonen. Hierbij zijn verschillende ontwikkelingen van groot belang. In dit artikel sta ik stil bij 5 belangrijke trends die de nieuwbouwmarkt van morgen vorm geven en die bovendien sterk met elkaar verbonden zijn.

Het lijkt een cliché in het vastgoedwezen maar de locatie van het nieuwbouwproject is en blijft een bepalende factor. De ligging bepaalt dan ook veel meer dan alleen de nodige budgetten. Meer nog dan vroeger wordt de locatiekeuze mee gevormd door factoren als mobiliteit en bereikbaarheid. Ontsluiting door openbaar vervoer en snelle toegang tot op- en afritten van autosnelwegen voor onder andere woon-werk verkeer zijn hier cruciaal.

Ook de nabijheid van winkels, supermarkten, scholen en mogelijkheden tot cultuur en ontspanning op wandel- en fietsafstand zijn beslissende elementen in het keuzeproces van kandidaat bouwers en projectontwikkelaars. Zij leggen steeds vaker de link tussen de woonplaats en een veilige en duurzame mobiliteit. Ontwikkelaars hebben dan ook meer en meer aandacht voor de koppeling van nieuwbouwprojecten met alternatieve vormen van mobiliteit zoals autodelen.

Dit past uiteraard in een beleid dat gericht is op het tegengaan van ruimtelijke versnippering en het versterken van stedelijke én landelijke kernen. Hiermee tracht men ook te werken aan een oplossing voor de gekende mobiliteitsproblemen in Vlaanderen.

Maar de ligging van je woning bepaalt niet alleen je toegang tot verschillende diensten en voorzieningen. Ze beïnvloedt ook je ecologische voetafdruk. In deze context ontwikkelde de Vlaamse overheid vorig jaar de Mobiscore die de duurzaamheid van jouw woonplaats in beeld brengt.

Hoewel dit initiatief niet van kritiek gespaard is gebleven, leeft in het vastgoedwezen wél de overtuiging dat het, net zoals het EPC, mee bepalend is voor de vastgoedprijzen. 

De ecologische voetafdruk heeft dan ook een grote invloed op de plaatsen waar we in de toekomst nog zullen bouwen en op de manier waarop we van de ligging en oriëntatie gebruik maken. 

De versnippering en de afname van de beschikbare open ruimte in Vlaanderen heeft een grote impact op oppervlakte van nieuwbouwwoningen. Deze worden steeds kleiner. De gemiddelde oppervlakte van een nieuwbouwwoning bedraagt vandaag slechts de helft van een woning die 25 jaar geleden gebouwd werd. De laatste jaren is deze tendens wel gestagneerd.

Dit hangt natuurlijk samen met de verdichting en kernversterking waar ik eerder over schreef. Niet in het minst is het ook een gevolg van de stijgende kosten die gepaard gaan met nieuwbouw. Wie zich waagt aan een nieuwbouwproject kijkt aan tegen een aanzienlijk kostenplaatje. Prijsstijgingen van de bouwgronden én van de constructie hebben ertoe geleid dat bouwen vandaag meer dan 30% duurder is dan 10 jaar geleden.

Dat zorgt ervoor dat woningen steeds kleiner zijn geworden. Immers, particulieren hebben meestal een beperkt budget en promotoren zoeken naar een project dat een maximaal rendement oplevert.

Dit betekent echter niet dat we moeten inboeten aan comfort en kwaliteit. Integendeel, kleine percelen en kleine tuinen met weinig onderhoud passen perfect bij het gehaaste leven dat we vaak leiden. De weinig vrije tijd die ons rest willen we maximaal benutten. Voor vele mensen past een uitgebreid tuinonderhoud niet in dit plaatje.

Bovendien is het mogelijk om met ingenieuze architecturale ingrepen veel ruimte en ruimtegevoel te creëren op een kleine oppervlakte. Glaspartijen blijven populair om een optisch meer ruimte te scheppen. Moderne woningen zijn vaak slim ingericht met weldoordachte kamers om de beschikbare oppervlakte maximaal te benutten. Op die manier blijft een optimaal comfort gegarandeerd.

De reductie in bewoonbare oppervlakte geeft ook impuls aan de ontwikkeling van alternatieve woonvormen. Cohousing is hier misschien wel de meest bekende van. Cohousen kan je op verschillende manieren. Bewoners kunnen woonruimtes delen of maken gebruik van een gemeenschappelijke tuin, opslagruimte of wasplaats. Op die manier hou je weer meer oppervlakte over voor het privégedeelte van je woning.

Ten slotte hebben kleine woningen een positieve invloed op het energieverbruik. De hedendaagse beweging naar duurzaam bouwen gaat dus hand in hand met een evolutie richting compact wonen.

Vlaamse nieuwbouwwoningen moeten sinds 2006 verplicht een maximaal E-peil behalen. Dit maximale E-peil wordt bepaald door de datum van de bouwaanvraag. Sinds 2006 wordt dit E-peil met regelmaat verstrengd. Waar een nieuwbouwwoning tussen 2006 en 2009 nog een maximaal E-peil van 100 (E100) moest behalen was dat in 2016 en 2017 reeds E50 en zal dat vanaf volgend jaar E30 zijn. Nieuwbouwwoningen worden dus steeds energiezuiniger.

Vanaf 2021 moeten alle nieuwbouwwoningen zogenaamde BEN woningen zijn. Deze bijna energieneutrale woningen moeten een E-peil hebben van E30 of lager. BEN woningen verbruiken weinig en halen de nodige energie uit hernieuwbare bronnen.

Bovendien moeten nieuwe woningen sinds 2018 ook rekening houden met een tweede energienorm: het S-peil. Dit is een maat voor de isolatie van de ‘schil’ van de woning. Het gaat hier niet alleen over de verschillende isolatielagen van het gebouw maar ook over de vorm en de zonnewering ervan. Om aan strenger wordende isolatienormen te voldoen zullen nieuwbouwwoningen in toenemende mate gebruik moeten maken van zonneweringen, dikkere beglazing en betere isolatie.

De toenemende reglementering inzake energie en duurzaamheid heeft voor een significante stijging in de kostprijs van nieuwbouwprojecten gezorgd. BEN woningen zijn opnieuw 5% duurder geworden tegenover vorig jaar. We kunnen ons dan ook de vraag stellen of we ondertussen de grens van betaalbaarheid en nut bereikt hebben.

Desondanks wijst alles erop dat deze trend zich zal voortzetten. Zoals ik eerder reeds schreef heeft dit een onmiskenbare impact op de oppervlakte van nieuwbouwwoningen en de ontwikkeling van alternatieve woonvormen. 

Al deze ontwikkelingen gaan vaak gepaard met vragen over kwalitatief en comfortabel wonen. Zorgen de grote prijsstijgingen er niet voor dat de kwaliteit van de gebruikte materialen en de mate van afwerking afnemen? Kunnen we nog wel comfortabel wonen op een kleine oppervlakte?

Ook hier blijkt duurzaamheid van groot belang te zijn. Duurzaamheid gaat immers niet alleen over het klimaat. Het gaat evenzeer over een doordachte keuze van kwalitatieve materialen en afwerking die de tand des tijds lang kunnen doorstaan, ook op esthetisch vlak.

Ik merk hierbij dat kandidaat kopers en bouwers zoeken naar de verschillen tussen standaard afwerking en een meer kwalitatieve afwerking en dat ze hierbij een compromis willen sluiten ten aanzien van de bewoonbare oppervlakte. Een turn-key project met duurzame materialen en luxueus cachet is op maat van de moderne, gehaaste mens. Het biedt een evenwicht tussen de drukke werkweek en het verlangen om ’s avonds en tijdens de weekends gezellig te ontspannen met familie en vrienden.

Tegelijk zien we dat allerlei innovatieve, technische en zogenaamde ‘slimme’ installaties hun weg vinden naar het grote publiek. Domotica, slimme toestellen en energiemanagementsystemen kunnen eenvoudig gekoppeld en bediend worden via tablets en smartphones. Ik voorzie dan ook dat dergelijke ontwikkelingen kwalitatief en comfortabel wonen voor een groter publiek mogelijk zullen maken. 

Bovendien zal dit er toe bijdragen dat de kwaliteit en het comfort van de woning steeds vaker zullen primeren op oppervlakte in het beslissingsproces van kandidaat bouwers.

Hoewel de prijzen van vastgoed over de hele lijn sterk blijven stijgen, blijven Vlamingen met de spreekwoordelijke baksteen in de maag zitten. We kopen, bouwen en verbouwen steeds meer omdat het ons financiële stabiliteit en rust biedt. Voor vele Vlamingen is het verwerven van een eigendom een pensioenverzekering.

Het is net de continue prijsstijging die mensen er mee toe aanzet om zich te wagen aan een nieuwbouwproject. Bij betaling van 21% btw zal het natuurlijk iets langer duren voor u meerwaarde creëert. Maar door de vooruitstrevende normen waaraan u moet voldoen zal uw goed met oog op de toekomst zijn waarde blijven behouden, terwijl dit bij bestaande panden renovatie na renovatie afneemt.

Ook wanneer u bouwt met oog op verhuren zal u, ondanks de investering, een stabieler rendement behalen.

Dit alles zorgt ervoor dat nieuwbouw een slimme en aantrekkelijke investering en belegging blijft. Om die reden zullen we op korte en middellange termijn alleszins geen terugval moeten verwachten in het aantal bouwaanvragen en nieuwbouwprojecten in Vlaanderen.

Wilt u meer weten over nieuwbouwprojecten? Bent u op zoek naar een bouwgrond voor uw droomwoning? Of zoekt een betrouwbare partner voor uw nieuwbouwproject? Neem dan gerust contact met me op via de link in de blauwe balk onderaan.