De vastgoedmarkt blijft het nieuws halen. De stijgende prijzen beroeren de gemoederen en zorgen voor enthousiasme bij investeerders maar ook voor bezorgdheid bij kandidaat-kopers. Vooral jonge kopers kaarten de oververhitting van de markt aan. Om een afkoeling te realiseren, schreef de Europese Bankenautoriteit (EBA) een richtlijn uit die stelt dat banken een woning moeten taxeren voor ze een hypothecair krediet kunnen verstrekken . Het uitgeleende bedrag zal worden gebaseerd op die schatting en niet langer op de compromiswaarde. De meningen over het effect van deze maatregel zijn verdeeld. In dit artikel schetsen we een genuanceerde analyse van de richtlijn en de mogelijke impact op de huizenmarkt.
Een verhitte vastgoedmarkt
De coronacrisis versterkte een aantal tendensen op de vastgoedmarkt en bevestigde het potentieel van die markt voor investeerders, dat schreven wij eerder op deze website . Die vaststelling geldt vandaag nog steeds. Voor kandidaat-kopers brengt dit echter heel wat uitdagingen met zich mee. Zij worden niet alleen geconfronteerd met snel stijgende prijzen maar betreden ook een bijzonder competitieve markt. Op vele plaatsen verdwijnen woningen even snel van de markt als ze erop verschijnen én bieden kandidaten vaak een flink stuk boven de vraagprijs. Als resultaat lagen de vastgoedprijzen begin 2021 gemiddeld bijna 7% hoger dan een jaar voordien.
Het objectief schattingsverslag: praktijk wordt regel
Om een oververhitting van de markt tegen te gaan, om banken te beschermen tegen wanbetaling, om mogelijke vastgoedbubbels te vermijden én om de kansen van kandidaat-kopers op de markt te vergroten, vaardigde de EBA de ondertussen gekende richtlijn uit. Het gaf de Belgische Nationale Bank zes maanden tijd om aan de maatregel te voldoen. Concreet betekent dit dat vanaf 1 januari 2022 onze banken de taxatie systematisch zullen uitvoeren. Maar is deze praktijk écht helemaal nieuw?
Neen, dit is niet het geval. Verschillende kredietverstrekkers doen deze schattingen vandaag reeds. Nu gebeurt dit slechts bij 10 tot 15% van de dossiers en meestal wanneer cliënt-kopers meer dan 80% van het totale bedragen lenen. Begin volgend jaar wordt een bestaande praktijk dus een regel.
Professionalisering door een objectief schattingsverslag
Volgens de EBA en verschillende experts moet een objectieve schatting de stijgende prijzen afremmen en de risicoblootstelling van banken verminderen. Het geld dat zij verlenen zal immers dichterbij de reële waarde van de woning liggen.
Hierover zijn de meningen echter verdeeld. Onze ervaring leert ons immers dat kennis van en vooral voeling met de markt en de kopers essentieel is om een waarheidsgetrouwe schatting te kunnen maken . Wanneer een partij niet dagdagelijks in contact staat met kopers dan wordt het moeilijk om een correcte schatting te maken. We stellen dan ook geregeld grote verschillen vast tussen schattingen van hetzelfde pand. Als expert is het dus belangrijk om de markt een stuk mee te volgen maar tegelijk aandacht te hebben voor excessen.
Dit gezegd zijnde is het natuurlijk positief dat deze maatregel vastgoedmakelaars belet om buitengewoon hoge prijzen te noemen om zo verkoopopdrachten binnen te halen. Een grondige schatting, een gedetailleerd verslag en dus ook professionaliteit winnen aan belang, en dat is goed.
Deze professionaliteit is ook van uitermate groot belang om kopers te beschermen tegen mogelijke risico’s verbonden aan deze nieuwe maatregel. De schatting van de bank zal immers pas plaatsvinden na het sluiten van de compromis. Wanneer de overeengekomen prijs veel hoger ligt dan de getaxeerde waarde zal de kandidaat-koper het verschil zélf moeten bijpassen. Voor veel mensen zal dit onmogelijk zijn.
Dit verplicht de makelaar om een grondiger klantenacceptatiebeleid te voeren, meer onderzoek te doen en vooral de kandidaat-koper beter in te lichten en voor te bereiden. Hetzelfde geldt voor de verkoper. Als professioneel vastgoedmakelaar zullen wij de verkoper ook moeten adviseren bij welke kandidaat hij het meeste zekerheid heeft.
Het belang van de opschortende voorwaarde
Geheel in lijn hiermee, wordt het contract tussen kandidaat-koper en verkoper nóg belangrijker. Ook hier dwingt de maatregel professionalisering af. Vandaag nemen kandidaten vaak geen opschortende voorwaarden op het contract omdat dit hun kansen op de markt zou kunnen verminderen. De nieuwe maatregel maakt dergelijke clausules en sluitende contracten absoluut noodzakelijk om drama’s bij jonge en minder kapitaalkrachtige kopers te vermijden.
Ongerustheid bij kandidaat-kopers
Dé hamvraag is natuurlijk of de nieuwe richtlijn de markt inderdaad zal afkoelen en de positie van kandidaat-kopers zal verbeteren omdat het zogenaamde overbieden aan banden wordt gelegd.
Niet daarover heerst er veel ongerustheid. Volgens ons niet geheel onterecht. Het is vandaag onmogelijk om te voorspellen wat de impact van de maatregel op middellange of lange termijn zal zijn. We geloven echter dat de kans reëel is dat de regel de positie van kapitaalkrachtige kopers op de markt zal versterken en dus net meer uitdagingen zal scheppen voor jonge koppels en alleenstaanden.
In deze context biedt de verlaging van de registratierechten die de Vlaamse regering gaat doorvoeren misschien een stukje van de oplossing.
Bescherming tegen hoge prijzen
Ondanks dit feit biedt de nieuwe maatregel ook een stukje bescherming voor de kandidaat-koper. De verplichte taxatie biedt hen de kans om hun bod te vergelijken met een professioneel oordeel. Dat geeft hen eventueel een uitweg uit een potentieel nadelige deal. Onrealistisch en onterecht hoge prijzen zullen de test van een professionele taxatie immers niet doorstaan. Dit kan een gunstig effect hebben op de prijzen van bepaalde woningtypes, vooral die waar nog veel renovatie nodig is.
Onze conclusie
Samengevat kunnen we stellen dat de nieuwe maatregel een positief effect zal hebben op de professionalisering van de makelaardij. Kwaliteit en nauwkeurigheid winnen aan belang. Hetzelfde geldt voor de contracten tussen verkopers en kandidaat-kopers en dan vooral voor de opschortende voorwaarde. Ook voor de banken heeft de maatregel een potentieel gunstig effect. Zij zullen niet langer de overwaardering van een woning financieren en beperken dus zo het risico op wanbetalingen. Dit kan inderdaad bescherming bieden tegen potentiële vastgoedbubbels en crises.
Voor kandidaat-kopers met beperkte middelen, lijkt deze maatregel echter meer uitdagingen te creëren. Hun positie verzwakt immers wanneer het belang van eigen inbreng en zekerheid voor de verkoper toeneemt.
Staat u op het punt om een woning te kopen? Of hebt u nog vragen over de nieuwe reglementering in verband met het schattingsverslag? Neem dan contact op via de link in onderstaande blauwe balk of schrijf u in voor onze nieuwsbrief.
