Na het bod en het akkoord: kan u nog onder de aankoop van vastgoed uit?

01 december 2021

Wat gebeurt er wanneer u uw handtekening zette onder het compromis voor de aankoop van vastgoed maar u toch nog anders beslist? Of wanneer de eigenaar van het pand toch niet aan u wil verkopen? Kunnen de partijen zich bedenken? In dit artikel klaren we het voor u uit.

Hoe verloopt de aankoop van vastgoed?

Voor we op deze vragen antwoorden leggen we kort uit via welke stappen de aankoop van vastgoed gebeurt. Als de aankoop correct verloopt, verkleint de kans op problemen of geschillen immers aanzienlijk.

1. U brengt een bod uit: de aankoop van vastgoed begint bij het uitbrengen van een bod. In een eerder artikel vertelden we reeds hoe u veilig en succesvol kan bieden.
2. Na het bod volgt de verkoopovereenkomst: Op dat moment gaat u op zoek naar een notaris en een hypothecair krediet. In de meeste gevallen maakt de notaris van de verkoper de verkoopovereenkomst op die koper en verkoper moeten ondertekenen. Of deze verkoopovereenkomst wordt op maat opgesteld door uw professionele makelaar en nogmaals nagekeken door uw notaris. Indien nodig neemt u de nodige stappen voor het afsluiten van een hypothecair krediet.
3. De notariële akte: Tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en de notariële akte liggen standaard 4 maanden. Daarna bent u officieel eigenaar.

De aanvaarding van het bod

In elk van deze drie fases zijn er belangrijke momenten die verplichtingen met zich meebrengen voor beide partijen. Dat begint dus reeds bij de bieding.

Er is immers een bindend akkoord voor de aankoop van vastgoed wanneer de verkoper het bod van de kandidaat-koper aanvaardt. Dit geldt dan als een aankoopoptie onder voorwaarden van het bekomen van bodem- en stedenbouwgegevens. Wij vragen deze stukken meestal op voor het betreffende pand te koop gezet wordt.

Ook wanneer de kandidaat-koper het tegenbod van de verkoper aanvaardt, ontstaat er een bindend akkoord. Als dit akkoord verbroken wordt, kan een schadevergoeding geëist worden.

Het mondelinge akkoord

In principe is een mondeling akkoord bindend. Maar er is echter geen bewijs voor als er in de loop van het proces toch problemen zouden optreden. Het getuigenisbewijs van een aanwezige makelaar is overigens niet geldig omdat het om een contract gaat met een grotere economische waarde dan €3500 met een particulier. Zet daarom altijd een akkoord op papier.

De verkoopovereenkomst

Wanneer de verkoper uw bod aanvaardt, wordt een compromis voor de verkoop en aankoop van vastgoed gemaakt. Deze verkoopovereenkomst is bindend, maar eventueel wel onderworpen aan opschortende voorwaarden voor koper en verkoper én er is een wettelijke bescherming voor de koper.

De opschortende voorwaarden en wettelijke bescherming bij aankoop van vastgoed

Het verkrijgen van een hypothecair krediet kan zo’n opschortende voorwaarde zijn. Als u geen krediet krijgt om de aankoop te financieren bent u dus beschermd. In dat geval vraagt men u doorgaans om ten minste drie negatieve beslissingen van een bank voor te leggen. U moet immers kunnen bewijzen dat u alles hebt gedaan om de overeenkomst te kunnen uitvoeren.

Anderzijds is de verkoper verplicht om het goed te leveren zonder hypotheken of beslagen, of ‘vrij en onbelast’ zoals dat heet. Daarom zal de notaris achter de schermen overgaan tot de vereffening van alle eventuele schulden. Dit gebeurt steeds automatisch.

Tenslotte zijn de kopers ook beschermd door de wet en moeten ze informatie zoals bodem- en stedenbouwgegevens verplicht ontvangen voor de ondertekening van het compromis. Gebeurt dit niet, laat de koper deze best opnemen als opschortende voorwaarde zodat hij de nietigheid kan inroepen indien hier gebreken in opduiken.

Zonder opschortende voorwaarden en mét alle wettelijk verplichte informatie zijn beide partijen na het zetten van hun handtekening gebonden aan het compromis.

Voorbeeld 1: koper ziet af van de aankoop van vastgoed

In november 2020 deed het Hof Beroep een uitspraak over het bindend karakter van een aanvaard bod tot aankoop door de verkoper. De vraag luidde of er tussen beide partijen een bindende overeenkomst voor de aankoop van vastgoed tot stand was gekomen.

In het bod tot aankoop was de volgende clausule te lezen:

“Dit bod is geldig tot en met 8 augustus 2017. Nadien vervallen de voorwaarden onherroepelijk. In dat geval verbinden de partijen zich er toe een onderhandse overeenkomst met daarin alle verplichte informatie te ondertekenen uiterlijk op 8 augustus 2017. De koper en verkoper verklaren uitdrukkelijk dat dit bod geenszins een onderhandse verkoopovereenkomst is, maar enkel de intentie weergeeft van de partijen om aan te kopen/te verkopen. De verkoop wordt pas gesloten bij de ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst.”

Het bod van de koper werd door de verkoper op dezelfde datum aanvaard. Twee weken later liet de koper weten dat hij zou afzien van de aankoop van het gebouw. De verkoper was het hier niet mee eens en bracht de zaak tot bij de rechtbank.

Om te bepalen of er een verkoopovereenkomst tot stand was gekomen moet volgens het Hof van Beroep gekeken worden naar het biedingsdocument. Daarin staat dat het bod enkel de intentie weergeeft van de partijen om aan te kopen/te verkopen. Volgens de rechter houdt dergelijk principeakkoord geen verplichting in om de overeenkomst te sluiten maar louter de inspanningsverbintenis om het proces, dat volgens de rechtbank nog gaande was, ter goeder trouw voort te zetten. De rechter beschouwde daarop dat de vordering van de verkoper ongegrond was.

Voorbeeld 2: Opschortende voorwaarden

In een recent vonnis sprak de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen zich uit over het al dan niet vervuld zijn van een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een financiering die was opgenomen in een onderhandse verkoopovereenkomst.

De verkopers stelden dat de kopers niet aan deze voorwaarden hadden voldaan. De kopers van hun kant brachten aan dat de voorgelegde documenten voor het aankoopbod niet voldeden aan de wettelijke voorschriften omdat er geen bodemattest, noch het stedenbouwkundige uittreksel, de vereisten van de Vlaamse Wooncode en het EPC-certificaat waren voorzien.

De rechtbank oordeelde dat het ondertekenen van een bod een voorovereenkomst is waarop nog een overeenkomst moet volgen waarbij al deze informatie voorzien moet worden en dat er dus geen tekortkoming van de informatieplicht was geweest.

De rechtbank stelde ook vast dat de kandidaat-kopers er, ondanks de krappe termijn van 9 dagen, zoals voorzien in de onderhandse verkoopovereenkomst, in geslaagd waren om van diverse banken de vereiste attesten voor te leggen en dat per aangetekend schrijven voor de contractueel bepaalde einddatum. De rechtbank oordeelde daarop dat de opschortende voorwaarde niet vervuld was maar dat dit niet te wijten was aan de kopers.

Hebt u vragen over de verkoop of aankoop van vastgoed? Neem dan contact op via de link in onderstaande blauwe balk of schrijf u in voor onze nieuwsbrief.