Op weg naar een wooncrisis? Verklaringen en oplossingen voor het groeiende woningtekort
Of vastgoed nog steeds een goede investering is? Of de prijzen op langere termijn zullen dalen nu de markt afgekoeld is en de bouw- en rentekosten gestegen zijn? Mijn cliënten stellen me die vragen vaak. Mijn antwoord is duidelijk: als u kan kopen of investeren, dan moet u dat doen. U leest het goed: als u kan kopen. Want hoewel vastgoed een mooie belegging blijft, gaat de markt door moeilijke tijden. We stevenen in Vlaanderen in alle stilte, maar niet minder direct, op een ware wooncrisis af. Het aanbod is te laag, we bouwen te traag, het aantal huishoudens neemt toe en dat doen dus ook de prijzen. Resultaat: zowel het eigenaarschap als de huurmarkt staan onder druk. In deze blog leg ik uit hoe dit komt en waar de mogelijke oplossingen liggen.
Op weg naar een huisvestingscrisis
Eerder deze maand kwamen experten uit alle hoeken van de vastgoed en bouwsector unisono met de boodschap dat we hoogdringend nood hebben aan een ander woonbeleid. “We zijn het misschien niet allemaal eens over de oplossing, maar er komt wel degelijk een groot probleem op ons af”, schreven vastgoedmakelaars, belangenvereniging Embuild, architectenvereniging NAV en het Vlaams Huurplatform.
Embuild berekende dat er tegen 2035 zo’n 500.000 woningen gerealiseerd moeten worden. Dat zijn er 45.000 per jaar. Toch lijkt deze crisis-in-de-maak ons onopgemerkt te naderen.
De afgelopen jaren geraakten we zelfs achter op schema. En de komende periode zullen nieuwbouw en sloop- en heropbouw verder afkoelen. Dat resulteert in een dalend aanbod en dus stijgende prijzen. Tel daar ook de vergrijzing en het toenemende aantal alleenstaande huishoudens bij en vermenigvuldig dat met een sterk verouderd woonpatrimonium en je hebt alle elementen van een huisvestingscrisis.
Eigenaarschap en huurmarkt onder druk
De wooncrisis laat zich vooral voelen bij de kandidaat-kopers en private huurders. Dat merk ik ook dagelijks. Vaak zijn er wel 30 kandidaten per huurwoonst en moet ik mensen teleurstellen die al verschillende keren achter het net hebben gevist.
Volgens de experten staat het eigenaarschap in ons land onder druk. Tegelijk ervaren private huurders betaalbaarheidsproblemen en worden ze geconfronteerd met een slechte woonkwaliteit. Sociale huurders zijn dan weer veroordeeld tot een jarenlange wachtlijst terwijl ze het hoofd boven water moeten houden op een concurrentiële, private huurmarkt.
Conclusie: mensen met een beperkt budget komen onder steeds grotere druk te staan en moeten vaak hun toevlucht zoeken tot woningen van slechte kwaliteit. Tegelijk blijkt uit onderzoek dat de overheidsmaatregelen om huurders te ondersteunen, zoals premies en subsidies, te weinig mensen bereiken. “We weten dat 30 procent van de huurders te weinig overhoudt na het betalen van de huur. Amper 3 procent daarvan krijgt een tegemoetkoming. Dat betekent dat we 27 procent in de kou laten staan”, klinkt het bij Joy Verstichelen van de Huurdersbond.
Hoger, denser en vanuit een gecoördineerd beleid
Om deze problematiek op te lossen is een goed, gecoördineerd beleid en een nieuwe aanpak nodig. De oorzaken moeten we immers op verschillende plaatsen zoeken.
Zo hebben onze overheden het investeringsvastgoed de afgelopen jaren duurder belast, waardoor mensen hun spaargeld elders investeren. Zoals ik eerder al schreef steekt ook het vergunningenbeleid stokken in de wielen van de nodige nieuw- of heropbouwprojecten.
Volgens de experten bestaat de nodige, nieuwe aanpak uit drie pijlers: meer sociale woningen, meer ademruimte via de fiscaliteit en hoger en denser bouwen. Anders gezegd: registratierechten afschaffen of verlagen voor wie een woning koopt, energetisch renoveert en te huur aanbiedt en weggaan van lintbebouwing en onder de stolp geplaatste gebieden naar hogere en dichtere bebouwing in onze kernen . Meer woningen per vierkante meter dus. Daarvoor moeten de vergunningsprocedures eenvoudiger gemaakt worden en moeten verschillende beleidsniveaus beter met elkaar samenwerken.
Kortom: bouwen zoals we altijd deden zal de problematiek alleen versterken. Beleidsmakers moeten ideologische verschillen en bestaande regels overstijgen om een sterke visie te ontwikkelen rond wonen. Een Vlaamse woonbalans, die objectieve cijfers over de woningvoorraad, de woonbehoeften én de betaalbaarheid bijhoudt en inschat, kan daarvoor een goede basis zijn, zegt Marc Dillen, Directeur Generaal van Embuild Vlaanderen.
Lessen voor kandidaat-kopers
Welke lessen kunnen kandidaat-kopers en verkopers trekken uit deze vaststellingen? Ten eerste klopt het inderdaad dat de vastgoedmarkt vorig jaar afkoelde door stijgende bouwkosten, belastingen en rentes. Maar als ik naar mijn portefeuille kijk had dat vooral een impact op de verkooptermijn. De prijzen bleven stabiel.
Zoals ik eerder al schreef maakt een goede makelaar in zo’n situatie het verschil voor u. Nu woningen niet langer als zoete broodjes verkopen – de ‘verkocht in één week-borden' zijn al lang uit het straatbeeld verdwenen – wordt opnieuw het kaf van het koren gescheiden.
Mijn advies voor kandidaat-kopers? Koop vandaag als u kan! Wanneer de rentes binnenkort dalen komen de kandidaten die vandaag de kat uit de boom kijken opnieuw op de markt, met prijsstijgingen tot gevolg.
Als u kan, gaat u vandaag best voor uw droomwoning of investering. Als de rentes dalen kan u nog steeds herfinancieren. Als u wacht gaat de woning van uw dromen misschien wel voor altijd aan uw neus voorbij.
Bent u op zoek naar uw droomwoning? Of wilt u investeren? Laat het me zeker weten, ik help u graag verder.
