menu

Wat is een verborgen gebrek en wat als u er een vaststelt na uw aankoop?

U koopt niet iedere dag een nieuwe woning, dus is het belangrijk om voor uw aankoop goed te onderzoeken welke gebreken uw droomwoning heeft. Sommige zijn meteen zichtbaar: een barst in de muur, een haperende deur, een kapotte tegel. Maar wat als u pas na intrede bepaalde gebreken vaststelt zoals bodemverontreiniging, lekkende leidingen of rotte, houten balken? Welke gevolgen heeft dit en wat kunt u eraan doen?

Het ABC van verborgen gebreken

“Een gebrek moet aan vier voorwaarden voldoen voor u het kunt bestempelen als een verborgen gebrek.”


Een goed is gebrekkig wanneer u het niet meer kunt gebruiken zoals het bedoeld is. Het gaat dus om ernstige gebreken die de woning ongeschikt maken voor gebruik of die het gebruik verminderen in die mate dat het een invloed heeft op de prijs die de koper ervoor wil geven, als hij op de hoogte is van het gebrek.

Bij een verborgen gebrek is dat dus niet het geval. Dat stelt u als koper pas vast na de aankoop van uw woning. Het zijn gebreken die niet met het blote oog te zien zijn bij een normale bezichtiging van de woning door iemand die geen vastgoedprofessional is. Vocht is een goed voorbeeld. Dat kan verstopt zitten achter meubilair of behangpapier.
Tenslotte spreken we van een verborgen gebrek als het reeds aanwezig is bij de overdracht van de eigendom.

Een gebrek moet aan deze vier voorwaarden voldoen (gebrekkige woning, ernstig, verborgen, reeds aanwezig) voor we het kunnen bestempelen als een verborgen gebrek en voor u als koper de verkoper aansprakelijk kunt stellen.


Wie is verantwoordelijk?

Wat als u een woning koopt en een verborgen gebrek vaststelt? In dat geval moet u weten dat de verkoper wettelijk gezien verplicht is om u te vrijwaren van verborgen gebreken, dit heet de vrijwaringsplicht.

Deze verplichting kan in de verkoopovereenkomst ingeperkt worden door te vermelden dat de verkoper niet aansprakelijk gesteld kan worden voor verborgen gebreken die hij niet kende. In dat geval kunt u geen kosten of schade op hem verhalen. Deze beperking van aansprakelijkheid geldt echter niet voor professionele verkopers of verkopers die van kwader trouw zijn, en dus op de hoogte waren van het gebrek.


Wat kunt u doen bij verborgen gebreken?

“Is er sprake van een verborgen gebrek dan kunt u de ontbinding van de verkoop of een prijsvermindering vorderen.”


Als u als koper een verborgen gebrek vaststelt, kunt u de gerelateerde kosten of schade op de verkoper verhalen via een vordering bij de rechtbank. Dat kan alleen als u kunt bewijzen dat aan alle voorwaarden voldaan is om te spreken van een verborgen gebrek. De bewijslast ligt dus volledig bij de koper. Indien de rechter geen expert aanstelt, kunt u zelf het nodige bewijs verzamelen of beroep doen op een specialist. U draagt dan vanzelfsprekend zelf de kosten.

Is er sprake van een verborgen gebrek, dan zijn er verschillende mogelijkheden: als de verkoper te goeder trouw was en dus niet op de hoogte van het gebrek, kunt u slechts de kosten terugvorderen die u maakte om het gebrek te herstellen. Was de verkoper wel op de hoogte en heeft hij het opzettelijk verborgen of niet gemeld, dan kunt u daar bovenop een schadevergoeding vragen.
Bovendien kunt u ook de ontbinding van de verkoop vragen of een prijsvermindering ter waarde van het deel dat u niet zou hebben betaald indien u op de hoogte was van het gebrek.

Het is onmogelijk om als koper herstel te vorderen van het gebrek.


Zet er vaart achter

Als u als koper een vordering wilt instellen, dan moet u dat zo snel mogelijk doen om mogelijke bewijsproblemen te vermijden. Hoe snel wordt niet wettelijk bepaald en hangt af van de concrete omstandigheden, meestal beperkt zich dat tot maximaal enkele maanden. Hoe dan ook moet het duidelijk zijn dat u de situatie kort hebt opgevolgd.

Bent u koper of verkoper en hebt u vragen over verborgen gebreken of andere vastgoedthema’s? Bel me op 0494 12 10 42, ik help u graag.